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Pasos a seguir antes de comprar una casa

Recuerda

  • La compra de una vivienda es una decisión que puede condicionar tu vida. Analiza bien todos los pasos que debes dar.
  • A la hora de elegir una vivienda ten en cuenta tus necesidades presentes y las futuras. Una casa que te viene bien ahora puede que no sea adecuada en un futuro si, por ejemplo, tienes familia, etc.
  • Compra una vivienda que entre dentro de tus posibilidades. Es conveniente que no te endeudes más de la cuenta. Lo ideal es que no destines al pago de la hipoteca más de un 40% de tus ingresos netos.
  • No compres lo primero que veas. Busca diferentes viviendas que se adecuen a lo que necesitas. Te sorprenderá la diferencia de precios que puede haber entre viviendas similares.
  • Comprar una vivienda supone bastante papeleo. Sobre todo, te puedes encontrar con muchos trámites que desconoces. Lo ideal es que tengas la ayuda de personal profesional, aunque ello te va a suponer un gasto extra.
  • Antes de firmar nada comprueba que tienes toda la documentación de la vivienda. De esa manera te evitarás sorpresas desagradables.
  • Ten en cuenta que además del coste de la vivienda, comprar una casa tiene unos gastos extras que pueden suponer una cantidad importante: notaría, registro de la propiedad, impuestos, gastos de la hipoteca... No te quedes solo con el precio de la vivienda; comprar una casa es más que esa cantidad.
  • Si vas a financiar la compra con un préstamo hipotecario, pregunta en diferentes entidades. Aunque operes habitualmente con una entidad, puede que no siempre sea la opción más ventajosa para ti.
  • Familiarízate con todos los términos asociados a una hipoteca: tipos de interés, Euribor, cuotas, amortización...
Tengo decidido que voy a comprar una vivienda. ¿Qué es lo primero que debo hacer?

Lo primero que debes tener claro es que comprar una vivienda es una decisión muy importante y que puede, en gran medida, condicionar tu vida. Por ello, antes de realizar la compra, es conveniente que estudies algunos aspectos importantes como, por ejemplo, el dinero que deberás destinar a la compra de la vivienda, cuántos años deberás estar pagando la misma, los gastos que una vivienda acarrea, tus circunstancias vitales y profesionales, el tipo de vivienda que necesitas ahora y el que puedas necesitar en un futuro...

¿Cuánto dinero debería gastar?

Eso dependerá de los ingresos o ahorros de los que dispongas y del tipo de vivienda que desees adquirir.

Para poder comprar una vivienda lo más habitual es ser solicitar un préstamo hipotecario. En ese caso, el propio banco analizará tu situación y tu capacidad de endeudarte y, por ello, la cantidad que puedas gastar irá en función de lo que el banco decida prestarte.

Dependiendo de las circunstancias, también será necesario que tengas una cantidad de ahorros importante, ya que la cantidad que pueda prestarte el banco puede que no sea suficiente para hacer frente a todos los gastos que supone una compra de este tipo.

De todas formas, es conveniente que tú mismo analices tu propia situación y seas consciente que puede variar con los años. Por ello y para evitar sobresaltos, lo ideal es que no destines a la compra de la vivienda más del 40% de tus ingresos netos mensuales.

Además de la hipoteca, una vivienda tiene otros muchos gastos que también deberás tener en cuenta: seguros, consumos, comunidad, impuestos...

¿Qué aspectos debo tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda?

Comprar una vivienda no es algo que se haga todos los días. Por ello, es fundamental que la vivienda que compres sea funcional para ti, es decir, que responda a tus necesidades actuales y, si tienes pensado establecerte en esa vivienda por muchos años, también a las necesidades futuras:

  • Superficie y número de habitaciones: Si vives solo, sola, o en pareja no vas a necesitar una casa muy grande o con muchas habitaciones. Pero ten en cuenta que, en el futuro, tener familia puede entrar dentro de tus planes y, entonces, vas a necesitar más espacio y más habitaciones. Cuando vayas a comprar una vivienda, deberás estar familiarizado con términos como:
    • A)Superficie construida: la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas.
    • B) Superficie útil: es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques... Por lo general, suele ser alrededor de un 15% inferior a la superficie construida.
    • C) Superficie total: es la suma de la superficie construida y la parte proporcional de los elementos comunes: portal, escalera, jardines...
  • Estado y vivienda: Tanto si compras una vivienda nueva como si la compras de segunda mano, debes tener muy en cuenta el estado en el que se encuentra la vivienda. Sobre todo en el caso de las viviendas de segunda mano, observa si los elementos más importantes (puertas y ventanas, instalaciones de agua y electricidad, cocina, baños...) están en buen estado o va a ser necesario hacer una reforma. Los pisos que necesitan ser reformados suelen ser más baratos, pero en ese caso calcula el precio de la reforma, no vaya a ser que acabes pagando más.
  • Características de la vivienda: También deberás tener en cuenta algunas características de la vivienda tales como la orientación, el tipo de calefacción o las cuotas de la comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)... También es aconsejable hacer varias visitas a distintas horas del día. De esa forma, se puede observar si la casa es luminosa u oscura, si es ruidosa en ciertos momentos o si el vecindario es molesto.
  • Entorno: es importante que el barrio o la zona en la que vas a residir sea de tu agrado. Mira si está bien comunicada, hay transporte público, servicios como colegios, ambulatorio, zona comercial...
  • Aparcamiento: si no dispones de garaje o parking privado, en algunas zonas aparcar cerca de casa puede suponer un trastorno más o menos grande.
Tengo entendido que hay que realizar bastante papeleo para adquirir una vivienda...

Cuando vayas a comprar una vivienda, una de las cosas más estresantes es la cantidad de papeleo que hay que realizar. Realizar todo eso es bastante tedioso pero es importante que lo realices todo correctamente para proteger tu inversión y tener tu propiedad registrada correctamente. Si realizas la compra con la ayuda de personal profesional, te ayudará en todo el proceso, aunque, lógicamente, supondrá un coste extra para ti.

  • En el ayuntamiento: Debes consultar el estado de la vivienda que deseas adquirir en el ayuntamiento donde está ubicada dicha propiedad. Averigua si hay planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, ya que pueden afectar a la vivienda o a su entorno.
  • En el registro de la propiedad: En ese Registro se identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho (anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.) Es importante que la vivienda esté libre de cargas, censos, embargos judiciales, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, etc.
Aparte del dinero, ¿hay algo más que necesite para formalizar la compra de mi vivienda?

Aparte de disponer de la cantidad acordada para la compra, antes de firmar nada debes asegurarte de que dispones de la siguiente documentación:

  • Si es una vivienda nueva:
    • A.) El nombre y la razón social de la persona o entidad promotora.
    • B.) Los planos de la vivienda.
    • C.) Una descripción detallada de lo que estás comprando: superficie útil, zonas comunes, etc.
    • D.) Una memoria de calidades para comprobar que la construcción se ajusta a la normativa.
    • E.) Los datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
  • Si es una vivienda de segunda mano:
    • A.) Certificados de estar al tanto de los pagos correspondientes al IBI, gastos de comunidad, recibos de luz, gas y agua...
    • B.) Certificado de titularidad y estado de cargas de la vivienda.
    • C.) El título de propiedad.
¿Tengo que firmar algún contrato?

A la hora de realizar una compra de este tipo es importante que realices todo en una notaría para que quede constancia de la operación y quede registrada.

Si tienes claro qué vivienda quieres, es importante que formalices una reserva con el vendedor/a. Es bastante frustrante quedarte sin la casa que te gusta porque alguien se te ha adelantado. La reserva se puede formalizar mediante el pago de una señal o el llamado contrato de arras penitenciales.

Una vez resuelta esa fase, solo queda firmar el contrato de compraventa. Normalmente se suele utilizar un contrato estandarizado, pero es importante que leas detenidamente todas las cláusulas y, antes de firmar nada, aclares todas las dudas que puedas tener. Aunque eso también te va a suponer un gasto extra, es importante que firmes el contrato en una notaría. De esa manera, ese contrato se convierte en escritura pública y puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad. El original de esa escritura será siempre para la persona que realiza la compra.

Entiendo que, aparte del precio de la vivienda, hay unos costes adicionales por comprar una vivienda.

Así es. Al precio que hayas acordado deberás sumarle algunos costes por los trámites: gastos del notaría, gastos del Registro, gastos de la gestoría, impuestos como el IVA (en viviendas nuevas) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los gastos de la hipoteca...

Al final, el precio total de la compra es sensiblemente superior al precio establecido solo para la vivienda.

Para poder comprar la casa debo pedir una hipoteca. ¿Qué debería saber?

Para comprar una vivienda hay que realizar un gasto muy importante y, por ello, lo normal es que financies la compra a través de un préstamo hipotecario o, como comúnmente se llama, una hipoteca. De esa manera, la entidad bancaria a la que acudas te prestará el dinero que necesitas para la compra de la vivienda pero, a su vez, establecerá unas condiciones para que vayas devolviendo esa cantidad.

Ten en cuenta que pedir una hipoteca también supone unos gastos extra por la tasación del inmueble, la gestión administrativa, impuestos, etc.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario hay, por lo menos, tres variables que deberás tener en cuenta:

  1. el valor del inmueble que vas a comprar,
  2. los ingresos y ahorros de los que dispones y
  3. los tipos de interés a los que está sujeta la hipoteca.
¿Qué son los tipos de interés?

Cuando una entidad bancaria te presta una cantidad, tú debes devolver, dentro del plazo que acordéis, esa cantidad más unos intereses. Esos intereses, que son el beneficio que obtiene el banco por prestarte el dinero, se establecen en función de unos tipos. Aunque parezca una paradoja, el dinero también tiene un precio y se establece en función de esos tipos de interés.

Esos tipos de interés se fijan en función de unos índices de referencia. Posiblemente hayas oído hablar del Euribor. El Euribor es el índice de referencia más común y, dependiendo de su valor, tendremos que pagar unas cuotas más altas o bajas en nuestra hipoteca.

Sí que lo había oído pero, ¿qué es, exactamente, el Euribor?

El Euribor es el índice de referencia en nuestro entorno. A la hora de pedir una hipoteca la entidad te señalará que el tipo de interés será de Euribor + un porcentaje (ej. Euribor + 2,15). Ese porcentaje se llama diferencial y junto con el Euribor determina el interés que vamos a tener que pagar por el dinero que nos han prestado. El Euribor es igual para todas las entidades (varía según las circunstancias macroeconómicas) pero el diferencial es distinto según la entidad y es algo que puedes negociar, posiblemente, a cambio de otro tipo de productos que deberás contratar con la propia entidad financiera.

¿Pedir una hipoteca cuesta dinero?

Seguro. Aparte de las cuotas que deberás pagar para devolver la cantidad que te han prestado (recuerda que deberás devolver la cantidad prestada más los intereses), a la hora de pedir una hipoteca ten en cuenta que deberás pagar una comisión de apertura. Es una cantidad que la entidad financiera cobra por los gastos administrativos y de gestión, y debe ser abonada al formalizar la hipoteca. Los gastos de apertura pueden variar entre el 0% y el 3% de la cantidad solicitada, pero, como estamos hablando de cantidades muy altas, esa comisión puede suponer un gasto importante. Para que te hagas una idea, si solicitas 200.000 euros de hipoteca la comisión de apertura te puede suponer hasta 6.000 euros.

Hay que tener en cuenta la posible Comisión de Cancelación Anticipada -total o parcial-, en el caso en que se produzca, así como otras comisiones que pueda haber. Hay también otros gastos que van a correr a tu cargo: tasación, gastos de notaría y de registro, etc.

Es posible que se den unas exigencias adicionales, como garantías complementarias, avales, seguros obligatorios, domiciliación de nómina, etc.

Es importante tener en cuenta que posiblemente haya cantidades no cubiertas por el préstamo. La entidad financiera nos ofrecerá un préstamo que se situará en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda; no más. Si queremos que nos financien el 100%, es posible que nos exijan una serie de condiciones y garantías que quizá no nos resulte nada fácil poder cumplirlas. Por eso, hemos de pensar que nos quedará un descubierto del orden del 20% del precio de compra del piso. Además, existen otros gastos (notaría, impuestos, registro, mobiliario, etc.) que tampoco nos serán financiados y que también deberemos afrontar por nuestros propios medios, los cuales hemos de calcular que supondrán del orden de entre un 15% y 20% del valor de la vivienda.

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