'Etxea erosi aurretik eman beharreko urratsak' bideotutoriala

Hori zure diru-sarrera edo aurrezkien eta erosi nahi duzun etxebizitza motaren baitan izango da.

Etxea erosi ahal izateko, ohikoena da hipoteka-kreditua eskatzea. Kasu horretan, bankuak zure egoera eta zorpetzeko duzun gaitasuna aztertuko du eta, horregatik, gastatu ahal izango duzun diru kopurua bankuaren erabakiaren baitan izango da.

Baldintzen arabera, aurrezki kopuru nabarmen bat ere izan beharko duzu, bankuak prestatu ahal dizun kopurua, agian, ez baita nahikoa izango hau bezalako erosketa batek dituen gastu guztiei aurre egiteko.

Dena den, komenigarria da zuk zeuk egoera aztertzea eta kontuan hartzea zenbait urte barru egoera hori guztiz alda daitekeela. Horregatik eta sorpresa ezatseginak ekiditeko, komeni da etxearen erosketara zure hileroko sarrera garbien %40a baino gehiago ez bideratzea.

Hipotekaz gain, etxeak kontuan hartu beharko dituzun beste hainbat gastu ditu: aseguruak, kontsumoak, komunitate-gastuak, zergak…

Etxea ez da egunero erosten den zerbait. Horregatik, funtsezkoa da erosten duzun etxebizitza hori zuretzat baliagarri izatea, hots, egun dituzun beharrak bete behar ditu eta, urte askotarako etxe horretan bizitzeko asmoa baduzu, baita etorkizunean izango dituzun beharrak ere:

• Azalera eta gela kopurua: Bakarrik edota bikotekidearekin bizi bazara ez duzu oso etxebizitza handia edo gela asko dituen etxebizitza behar. Baina kontuan izan, etorkizunean, seme-alabak izatea zure asmoen artean aurki daitekeela eta, orduan, azalera eta gela gehiago behar izango dituzula. Etxea erosterakoan, horrelako terminoekin trebatua izan beharko duzu:
  • Eraikitako azalera: etxearen azalera bertan diren elementu guztiak aintzat hartuta: paretak, habeak, tabikeak eta terrazak.
  • Azalera erabilgarria: etxearen azalera aurreko elementu horiek kenduta. Normalean eraikitako azalera baino %15 inguru txikiagoa izaten da.
  • Azalera osoa: eraikitako azalera eta elementu amankomuneko zati proportzionalaren batuketa da: ataria, eskailera, lorategiak…
• Egoera eta etxebizitza: Etxea berria nahiz bigarren eskuko etxea erosten baduzu, kontuan hartu beharko duzu hori zein egoeratan aurkitzen den. Batez ere bigarren eskuko etxebizitzen kasuan, errepasatu ea elementurik garrantzitsuenak (ateak, lehioak, ur eta elektrizitate-instalazioak, sukaldea, bainugela…) egoera onean dauden ala eraberritu behar diren. Zaharberritu behar diren etxebizitzak merkeagoak izaten dira baina kontuan hartu beharko duzu lan horien guztien kostua ere.
• Etxebizitzaren ezaugarriak: Oso garrantzitsua da etxearen ezaugarri desberdinak ere kontuan hartzea: orientazioa, berokuntza mota, komunitateko kuotak, OHZ (Ondasun Higiezinen gaineko Zerga)… Gomendagarria da etxebizitza ordu desberdinetan bisitatzea. Modu horretan, etxea argia ala iluna den, zenbait unetan zaratatsua ote den edota bizilagunak gogaikarriak diren ikusi ahal izango duzu.
• Ingurunea: garrantzitsua da auzogunea edo ingurunea zure gustokoa izatea. Begiratu ondo komunikatuta dagoen, edo eskola, anbulategia eta merkatal gunea bezalako zerbitzuak dituen ala ez.
• Aparkalekua: Garaje edo aparkaleku pribatua ez baduzu, zenbait auzotan aparkatzeko leku bat aurkitzea oso zaila izan daiteke.

Etxea erosterako orduan unerik estresagarrienetako bat bete beharreko izapide guztiak dira.

Hau nahiko lan nekeza da baina funtsezkoa da pausu guztiak behar bezala ematea zure inbertsioa babesteko eta zure jabetza behar bezala erregistratuta izateko. Erosketa profesional baten laguntzarekin burutzen baduzu, prozesu horretan lagunduko zaitu, baina hori, noski, kostu extra bat izango da zuretzat.

• Udalean: Etxea den udalerriko udalan jabetza horren egoera kontsultatu beharko duzu. Onarpenaren zain edota kontsulta publiko edo gauzatze fasean den hirigintza-planen bat den ala ez arakatu beharko duzu, horrek etxebizitza eta bere ingurunean eragin zuzena izan baitezake.
• Jabetza-Erregistroan: Erregistro honetan egun ondasun horren titularra nor den zehazten da eta baita finka horrek hipoteka edo bestelako eskubideren bat duen ere (bahikuntza-oharrak, baldintza suntsiarazleak, gozamen-eskubideak, errentamenduak, erosketa-aukerak, etab…) Oso garrantzitsua da etxeak inolako kargarik ez izatea eta zerga, tasa eta bestelako kontu guztiak eguneratuak izatea.

Erosteko adostutako kopurua ordaintzeko diruaz gain, ezer sinatu aurretik, honako dokumentazioa izan beharko duzu:

• Etxebizitza berria bada:
  • Pertsona edo erakunde sustatzailearen izena eta sozietatearen izena.
  • Etxebizitza planoak.
  • Erosten ari zaren horren deskribapen zehatza: azalera erabilgarria, eremu amankomunak, etab
  • Kalitateen txostena eraikuntzak araudia betetzen duela egiaztatzeko.
  • Higiezinaren sarrera datuak Jabetza-Erregistroan.
• Etxebizitza bigarren eskukoa bada:
  • Higiezinari dagozkion ordainketa guztiak eguneratuak izatea: OHZ, komunitate gastuak, argia, ura, gasa…
  • Titulartasun ziurtagiria eta etxebizitzaren karga egoera.
  • Jabetza-titulua.

Hau bezalako erosketa egiten denean funtsezkoa da dena notariotzan egitea salmenta behar bezala jasota gera dadin eta erregistratuta gera dadin.

Garbi baduzu zein den erosi nahi duzun etxea, komenigarria da saltzailearekin erreserba bat gauzatzea. Oso frustragarria da gustoko zenuen etxe hori gabe geratzea beste erosle bat zu baino azkarragoa izan delako. Erreserba seinale bat ordainduz edo penitentzia-erresak izeneko kontratu baten bidez gauza daiteke.

Behin fase hau gaindituta, kontratua gauzatzea besterik ez da falta. Normalean, estandarizatutako kontratu bat erabiltzen da baina, dena den, bertan azaltzen diren klausula guztiak arretaz irakurtzea komeni zaizu eta, ezer sinatu aurretik, izan ahal dituzun zalantza guztiak argitu. Honek ere gastu extra bat suposatzen badu ere, garrantzitsua da kontratua notariotza baten sinatzea. Modu horretan, kontrato hori eskritura publikoa bilakatzen da eta jabetza-erregistrora inskribatu daiteke. Idatzi horren jatorrizko kopia beti erosketa egiten duen pertsonarentzat izango da.

Hala da. Adostutako prezioari izapide desberdinek duten kostua gehitu beharko diozu: notariotza gastuak, Erregistroaren gastuak, gestoria, BEZa (etxebizitza berrien kasuan) edota Ondare Transmisioaren gaineko Zerga bezalako zergak, hipotekak dituen gastuak...

Azkenean, erosketara bideratu beharko duzun diru kopurua etxeari soilik zegokiona baino handiagoa izango da

Etxea erosteko esfortzu ekonomiko handia egin behar izaten da eta, horregatik, normalena erosketa hori hipoteka-mailegu baten bidez finantziatzea izaten da, hots, normalean, hipoteka izenarekin ezagutzen dena. Modu horretan, jotzen duzun banku-erakundeak etxea erosteko behar duzun dirua utziko dizu maileguan baina, aldi berean, kopuru hori bueltatzeko baldintzak ere ezarriko dizkizu.

Kontuan izan beharko duzu hipoteka bat eskatzeak ere gastu extra batzuk dituela higiezinaren balioztatzea, kudeaketa administratiboa, zergak, etab. direla eta.

Hipoteka-mailegu bat eskatzerakoan, gutxienez, hiru dira kontuan hartu beharko dituzun aldagarriak:

• Erosi behar duzun higiezinaren balioa,
• Zure diru-sarrera zein aurrezkiak eta
• Hipoteka horrek duen interes-tasa.

Banku-erakunde batek diru kopuru bat mailegatzen dizunean, zuk, adostutako epearen barruan, kopuru hori gehi interes batzuk bueltatu beharko dizkiozu. Interes horiek bankuak zuri dirua mailegatzeagatik lortuko duen etekina dira eta tasa batzuen arabera finkatzen dira. Paradoxa dirudien arren, diruak ere prezio bat du eta hori interes-tasen arabera finkatzen da.

Interes-tasa horiek erreferentzia indize batzuen arabera finkatzen dira. Seguruenik Euribor hitza entzungo zenuen noizbait. Euribor-a da erreferentzia indize erabiliena eta, bere balioaren arabera, kuota altuago edo baxuagoak ordaindu beharko dituzu zure hipotekan.

Euribor-a da gure ingurunean nagusia den erreferentzia indizea. Hipoteka eskatzen duzunean, banku-erakundeak hau itzultzeko izango duzun interes-tasa azalduko dizu. Hau, normalean, Euribor-a + ehuneko bat izango da (adibidez, Euribor-a + 2,15). Ehuneko hori diferentziala izenarekin ezagutzen da eta, Euribor-arekin batera, maileguan jaso duzun diruagatik ordaindu beharko duzun interes-tasa finkatzen du. Euribor-a berbera da banku-erakunde guztientzat (testuinguru makro-ekonomikoaren baitan alda daiteke) baina diferentziala ez. Hau, banketxearen araberakoa da eta negozia daitekeen zerbait da, normalean, beste finantza-produktuak kontratatzearen truke.

Seguru. Maileguan jaso duzun kopurua bueltatzeko ordaindu beharko dituzun kuotez gain (gogoratu jaso duzun dirua eta interesak bueltatu beharko dituzula), hipoteka eskatzen baduzu, kontuan hartu beharko duzu irekitze-komisio bat ere ordaindu beharko duzula. Hori, banku-erakundeak administrazio eta kudeaketa gastuengatik kobratzen duen kopurua da eta hipoteka gauzatzean ordaindu beharrekoa da. Irekitze-komisioa eskatutako kopuruaren %0 eta %3 artean kokatzen da baina oso kopuru handietaz hitz egiten ari garenez, komisio hau aintzat hartzekoa da. Ideia bat izan dezazun, 200.000 euroko hipoteka eskatzen baduzu, irekitze-komisioa 6.000 eurotara irits daiteke.

Gainera, kontuan hartu beharko duzu izan daitekeen Behar baino lehenagoko kitapen komisioa –osoa edo partziala- edota bestelako komisioak. Esan bezala, notariotza gastuak, erregistroaren gastuak edota higiezinaren balioztatzea ere erosleak ordaindu beharko ditu.

Bestalde, banku-erakundeak berme osagarri batzuk eska ditzake maileguan utzitako kopurua berreskuratuko duela ziurtatzeko: abalak, derrigorrezko aseguruak, nomina helbideratu beharra...

Kontuan hartu beharko duzu maileguan jasotzen duzun kopurua, agian, ez dela nahikoa izango erosketak dituen gastu guztiei aurre egiteko. Banku-erakundeak etxebizitzaren balioztatze balioaren %80 inguru utziko dizu maileguan; ez gehiago. Erosketa %100ean finantziatzeko baldintzak eta bermeak oso zorrotzak izaten dira eta, seguraski, ezin izango dituzu bete. Horregatik, etxebizitzaren %20 inguru zure kontu finantziatu beharko duzu. Horri, jada aipatu ditugun beste gastu extra horiek guztiak gehitu behar zaizkio (notarioa, zergak, erregistroa). Bankuek ez dituzte gastu horiek finantziatzen, beraz, azkenean, erosketak suposatzen dituen gastu guztien %15-20 inguru zure baliabideekin ordaindu beharko duzu.